各乡镇人民政府，县级各有关单位：
《牟定县贯彻落实〈楚雄彝族自治州物业管理办法〉工作方案》，经十七县人民政府第94次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真抓好贯彻落实。
牟定县人民政府办公室
2022年1月10日
（此件公开发布）
牟定县贯彻落实《楚雄彝族自治州物业管理办法》工作方案
为认真贯彻落实住房和城乡建设部等10部门《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》《楚雄彝族自治州物业管理办法》（楚雄彝族自治州政府令第2号）等法规文件精神，进一步规范全县物业管理活动，切实改善人民群众生活居住环境，促进和谐社区建设，结合实际，制定本工作方案。
一、工作思路
以党的十九大和十九届历次全会精神为指导，深入贯彻习近平总书记关于加强和创新社会治理的重要思想，落实《中共中央国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》（中办〔2017〕13号）精神，紧紧围绕落细落实住房和城乡建设部等10部门《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》《楚雄彝族自治州物业管理办法》,以建立物业管理多方参与、协调运行机制为重点，统筹推进党建引领，社区属地管理，行政执法进小区，规范业主委员会、业主监督委员会运行，提升物业服务质量等工作，探索有效改进物业管理工作的方式方法，促进物业管理与基层社会治理深度融合，构建党委领导、政府组织、业主参与、企业服务的物业管理新格局。
二、工作目标
利用3年时间，全县范围内物业住宅小区治理体系不断完善，治理能力显著提升，物业住宅小区公共服务、公共管理、公共安全得到有效保障。物业住宅小区治理体系更加成熟定型，治理能力更加精准全面，物业住宅小区既充满活力又和谐有序，基本实现物业住宅小区治理现代化。
三、工作原则
（一）统一领导、综合协调的原则。物业管理作为城市管理的重要组成部分，必须纳入基层社会综合治理的平台，实行统一领导、统一协调、统一考核。乡镇人民政府要将物业住宅小区治理纳入社区建设工作范畴统筹考虑，综合协调解决物业住宅小区治理工作中遇到的问题。
（二）分级负责、属地管理的原则。物业管理是基层社会治理的重要内容，重心在乡镇和村（居）委会，乡镇人民政府充分发挥综合管理的工作优势，采取有效措施，整合管理资源，明确主体责任，落实管理责任，强化协调服务和考核监督，真正将物业住宅小区治理工作职责落到实处。
（三）权责统一、保障到位的原则。县级相关职能部门按照权责相统一的原则，科学划分物业住宅小区治理的职责，为做好物业住宅小区治理工作提供保障。
四、工作责任分工
根据《楚雄彝族自治州物业管理办法》（以下简称《办法》）实施过程中各行政管理部门能依法履职，对各职能部门的职责分工作细化明确。
（一）县住房城乡建设局：负责全县物业管理活动的监督管理工作，履行下列职责：1.贯彻执行物业管理相关法律、法规和政策；2.接受业主委员会、业主监督委员会和物业服务企业收费备案；3.接受前期物业管理招标投标备案和批准采用协议方式选聘前期物业服务企业；4.根据政府指导价核准住宅前期物业服务收费；5.住宅专项维修资金的管理和监督；6.物业服务企业的信用信息审核、评价、计分归集上报、公示和结果运用；7.接受和处理物业管理服务投诉；8.对行政区域内业主委员会、业主监督委员会开展培训；9.履行法律、法规规定的其他职责。
县城管局：负责将物业管理纳入行政执法进小区管理范围，定期不定期开展物业管理小区巡查、检查，制止物业小区违规违法行为，并进行查处、处理。
县人民政府人民防空办公室：负责建设单位、管理单位或使用单位对人民防空工程设施、设备维护管理及违法行为的监督检查。
（二）县发展改革局：负责普通住房前期物业收费管理及价格备案；牵头制定水、电上划行业部门管理，统筹燃气终端到户的服务政策。
（三）县公安局：负责依法查处小区内妨害公共安全、扰乱公共秩序等违法行为；开展物业住宅小区出租房治安管理工作；依法查处家用电器、乐器或者进行其他家庭室内娱乐活动制造噪音干扰他人生活的违法行为。
（四）县民政局：负责指导、监督社区居委会落实住宅小区管理工作。
（五）县司法局：负责加强物业管理相关的普法宣传与教育，提升物业服务企业和业主的法律意识；负责参与物业小区矛盾纠纷的调解。
（六）县财政局：保障物业主管部门开展物业管理所需的工作经费。
（七）县自然资源局：负责合理配置新建物业管理区域内的共用设施设备和物业、社区管理用房；负责物业管理区域执行规划情况的巡查，违法违章构筑物、建筑物的认定及联动执法的处理。
（八）县卫生健康局：负责做好社区卫生保健规划的贯彻实施，开展病媒生物防治的技术指导、病媒生物监测和科学研究，协调有关部门做好病媒生物防治工作；协调有关部门做好社区健康教育活动和健康促进活动，进一步提高人民群众卫生意识。
（九）县市场监管局：负责物业服务企业合同格式条款办理备案申请；物业服务收费的监督检查；电梯安全运行的监督管理工作。
（十）县消防救援大队：负责加强消防法律法规及消防安全技术、知识的宣传教育，依法对物业服务企业履行消防安全职责，开展消防安全管理工作情况进行监督与指导；联合相关部门依法查处住宅小区内占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道和消防车登高场地等消防安全违法行为。
（十一）乡镇人民政府：负责统筹、协调和指导本行政区域内物业管理工作，保障业主对物业依法享有的管理权，促进物业管理向专业化、市场化发展，鼓励采用新技术、新方法，提高物业管理和服务水平，履行下列职责：1.将物业管理纳入社区公共服务体系，建立和落实物业管理工作争议化解、应急管理等工作机制。2.指导、协助和监督业主大会、业主委员会、业主监督委员会的筹建、换届、日常运作等工作，接受业主委员会、业主监督委员会备案。3.协调处理物业管理矛盾纠纷。4.协调和指导未实施物业管理的老旧小区、安置小区等物业管理服务工作。5.指导社区采取物业应急措施。6.组织开展物业服务质量评比工作。
（十二）社区、村（居）民委员会：协助上级人民政府和有关部门做好物业管理工作。健全小区党组织，充分发挥党建引领物业管理的作用；建立与小区党组织、业主委员会、业主监督委员会、物业服务企业的日常沟通、协商机制，协调处理物业管理矛盾纠纷,引导小区党组织、业主委员会、业主监督委员会规范运作；落实主体责任，督促物业服务企业落实好小区疫情防控、消防安全、社会治理等各项工作措施。
五、工作内容
（一）推进物业住宅小区治理体系现代化
1.有效发挥乡镇主导作用。各乡镇党委、政府将物业住宅小区治理纳入基层社会治理体系，明确承担物业管理职责的工作机构及专职工作人员、落实经费；实施“党建+物业”管理模式，打造“红色物业”；积极推行“双向进入、交叉任职”，推荐符合条件的社区“两委”成员和小区党支部书记、支部委员通过法定程序进入业主委员会、业主监督委员会，深化党组织领导下的多方联动机制，构建“党建引领、社区抓总、各方联动、企业先行”的物业服务管理工作格局；把“红色物业”打造成推动基层治理体系和治理能力现代化的重要载体，促进社区、业主委员会、业主监督委员会、物业企业党建工作深度融合、资源共享，使业主得到优质的物业服务，改善生活环境，提高生活质量，实现各住宅小区的和谐与稳定；全面实施小区业主委员会、业主监督委员会组建，单位、企业、自建小区，可根据实际情况，组建联合业主委员会、业主监督委员会；全面实施乡镇、小区物业管理服务全覆盖；全面规范物业管理服务质量标准，开展物业服务质量考评。（牵头单位：各乡镇党委、政府，配合部门：县委组织部、县住房城乡建设局、县司法局、县民政局）
2.加强社区对业主委员会、业主监督委员会的指导、监督。落实《中共中央国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》和《楚雄彝族自治州物业管理办法》精神，探索在社区居委会下设环境和物业管理委员会，配强配足社区物业管理人员。指导和协助业主大会设立和业主委员会、业主监督委员会选举及日常监管，协助政府有关部门、乡镇做好物业管理的相关工作。加强业主委员会、业主监督委员会人选的审核把关，提高业主委员会、业主监督委员会建设质量。完善矛盾纠纷化解长效机制，发挥人民调解委员会作用，将物业矛盾纠纷化解纳入社区重要工作范畴。（牵头单位：各乡镇人民政府，配合单位：县住房城乡建设局、县城管局、县民政局、县司法局）
3.发挥业主组织基础作用。进一步增强业主委员会、业主监督委员会服务业主、监督物业服务企业的能力；推行业主委员会会计委托代理制度，推进物业住宅小区重大事项全过程公开；积极引导业主增强自律意识、提高文明素养、遵守管理规约，规范物业使用行为，积极参与小区共建共治；自觉接受物业主管部门、乡镇人民政府、社区村（居）委会指导和监督，共同做好物业管理区域内的相关工作；作出决定告知并听取乡镇人民政府、物业主管部门、社区村（居）委会意见。（牵头单位：各乡镇人民政府，配合单位：县住房城乡建设局）
4.落实业主自我管理主体责任。制定完善物业管理规约、议事规则等示范文本供业主参考，突出业主在物业管理中的主体地位，督促业主落实物业管理中的法定义务。引导、指导业主制定小区装修管理等专项管理制度，强化业主文明居住意识。（牵头单位：各乡镇人民政府，配合单位：县住房城乡建设局、县城管局、县市场监管局、县发展改革局、县消防救援大队）
5.推进物业住宅小区纳入全科网格管理。将物业住宅小区纳入基层全科网格，结合全科网格员队伍建设要求，充分发挥“社区吹哨、单位报到”的纽带作用，发动一切力量参与小区治理；发挥小区业主委员会、业主监督委员会等自治组织的作用，探索业主委员会、业主监督委员会执行秘书长纳入网格工作团队，将全科网格与小区治理有机融合，实现小区管理疑难杂症早发现、早研究、早处置，大幅降低涉及住宅小区综合治理的人民群众投诉量。推动全县各类管理、执法力量进驻物业住宅小区全覆盖，实现管理与执法同频共振。（牵头单位：各乡镇党委、政府，配合单位：县委政法委、县住房城乡建设局、县人防办县城管局、县消防救援大队、县市场监管局、县发展改革局、县司法局、县民政局、县自然资源局、州生态环境局牟定分局、县公安局、县卫生健康局）
（二）推进物业住宅小区治理能力现代化
1.小区治理制度化。建立并完善《办法》相关配套制度,健全行业管理体系，开展《楚雄彝族自治州物业管理办法》立体式宣传贯彻落实，做到家喻户晓。开展村（居）民委员会、小区党组织、业主委员会、业主监督委员会、物业服务企业等各层级的培训工作。坚决打击违反《楚雄彝族自治州物业管理办法》的违法行为，让《楚雄彝族自治州物业管理办法》落到实处。（牵头单位：各乡镇人民政府，县住房城乡建设局、县人防办、县城管局，配合单位：县委政法委、县消防救援大队、县市场监管局、县发展改革局、县司法局、县民政局、县自然资源局、州生态环境局牟定分局、县公安局、县卫生健康局）
2.物业管理信息化。推广物业管理信息平台和业主决策电子投票系统，切实将平台和系统应用落到实处，着力提升乡镇物业管理主管部门的工作效率与管理能力，帮助广大业主畅享智慧化社区生活服务。（牵头单位：县住房城乡建设局）
3.行业监管公开化。规范前期物业招投标工作，重视后期物业选聘工作，加强招投标活动的监管，选聘物业服务企业过程全程公开；建立物业管理信息公开制度，大力提升物业服务的透明度，接受广大业主监督。加强物业服务质量的监督检查，建立物业服务信用评价体系，促进市场优胜劣汰；完善物业服务退出机制，规范物业服务企业退出行为，维护广大业主权益。（牵头单位：县住房城乡建设局，配合单位：各乡镇人民政府）
4.小区党组织、业主委员会、业主监督委员会运行规范化。注重提升业主主人翁意识和参与小区建设能力，全县机关、企事业单位职工、离退休人员，应以业主身份积极参与小区党组织、业主委员会、业主监督委员会；业主委员会、业主监督委员会应当建立财务、印章、档案等管理制度，加强小区经营性收益的监督管理，建立物业经营性收益的财务公开制度，保障业主的知情权和监督权；推行业主委员会会计委托代理制度；探索小区党组织、业主委员会、业主监督委员会履职评价机制，组织“优秀小区党组织、业主委员会、业主监督委员会”评选，带动小区党组织、业主委员会、业主监督委员会履职。（牵头单位：各乡镇党委、政府，配合单位：县委组织部、县住房城乡建设局）
5.物业服务精细化。完善物业服务标准规范，明确服务要求。按照“优质优价、质价相符”原则，适时调整前期物业服务收费标准，落实分级定价，保障物业服务行业良性发展。打造服务品牌，加大对物业服务行业的培育和扶持力度，着力培植标杆企业、培育精品项目。（牵头单位：县住房城乡建设局，配合单位：县发展改革局，县市场监管局）
（三）推进宜居平安和谐小区建设现代化
1.建设宜居物业住宅小区。围绕建设全省最干净县城目标，常态化开展物业住宅小区环境整洁行动，着力推进住宅小区垃圾分类全覆盖；提高物业住宅小区绿化养护专业化水平；大力整治楼宇门栋广告乱张贴、楼道乱堆物，开展“楼宇文化”“美丽楼道”创建行动。（牵头单位：各乡镇人民政府，配合单位：县住房城乡建设局，县城管局）
2.建设平安物业住宅小区。推进涉及物业领域扫黑除恶斗争常态化；开展物业服务企业不移交相关财物和资料或者拒绝配合查验、考核评比及未按规定进行信息公开等违法行为的查处；开展物业管理区域内业主违法搭建等违法行为的专项整治行动。（牵头单位：各乡镇党委、政府，县住房城乡建设局、县城管局，县自然资源局，配合单位：县公安局、县市场监管局、县消防救援大队、州生态环境局牟定分局）
3.建设和谐物业住宅小区。充分整合社区公共场所资源，建设多功能的邻里中心（党群服务中心），将其建设成为党群活动、物业服务、教育培训、精神文化的共享家园。在小区开展促进邻里关系的系列特色活动，打破“邻里陌路”现象，营造友爱互助和美环境。（牵头单位：各乡镇党委、政府，配合单位：县委组织部，县住房城乡建设局，县民政局）
六、工作保障
（一）加强组织领导。成立县物业管理工作领导小组，由县人民政府分管副县长任组长，县住房和城乡建设局局长和七乡镇人民政府乡镇长任副组长，成员由县委政法委、县委组织部、县委宣传部、县发展改革局、县财政局、县公安局、县市场监管局、县自然资源局、县城管局、县民政局、县应急管理局、县信访局主要领导组成。领导小组下设办公室在县住房城乡建设局，由县住房城乡建设局主要领导担任办公室主任，负责领导小组日常工作。
（二）加强物业服务企业管理。全县机关、企事业单位职工、离退休人员，应当积极参与小区物业管理，积极缴纳物业管理服务费。全面推进乡镇、单位、企业和留地安置小区物业管理长效运行,实行准物业企业管理，从准物业企业管理进入，次月纳入物业考评。(牵头单位：各乡镇人民政府，配合单位：县住房城乡建设局、县城管局、县财政局、县发展改革局、县市场监管局、县民政局)
（三）小区党组织、业主委员会和业主监督委员会应当督促物业服务企业按照物业服务合同的约定做好物业管理服务，协调、处理业主、物业使用人对物业管理服务的投诉。物业服务企业在物业管理服务活动中发现违反《楚雄彝族自治州物业管理办法》《牟定县进一步加强物业管理的通告》《牟定县养犬管理办法》，业主、物业使用人有权投诉、举报，物业服务企业、业主委员会和业主监督委员会应当根据物业服务合同或者管理规约及时予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，物业服务企业、业主委员会和业主监督委员会应当及时报告社区、乡镇人民政府和有关行政主管部门，有关部门应当依法及时处理，相关业主和物业使用人应当积极予以配合，涉及公职人员、国企职工的，处理情况应报县纪委县监委。（牵头单位：各乡镇人民政府，配合单位：县纪委县监委、县住房城乡建设局、县发改局、县市场监管局、县自然资源局、县公安局、县财政局、县民政局、县消防救援大队、县农业农村局、县城管局）
（四）强化物业服务企业的管理、考评及结果运用。规范物业收费管理及公示制度，根据物价水平，适时适当提高物业收费政府指导价标准；坚持宽进严管，不断提升物业服务水平，建立物业服务企业信用信息管理评价制度，加强物业服务标准规范管理和信息公开、信用考评；组建牟定县物业管理专家库，开展和推行前期物业服务公开招投标工作，引导业主委员会选聘物业服务企业公开招投标选聘，选聘物业服务质量与物业服务相批配的物业服务企业；每年为物业服务企业提供一次外出学习培训的机会；指导物业服务企业更新经营管理观念，提升服务层次，不断提高从业人员素质，以诚信创品牌，同时加大物业服务企业的扶持力度，创造良好的发展环境，打造云南省内优质、高效的物业服务企业。（牵头单位：各乡镇人民政府，配合单位：县住房城乡建设局、县发展改革局、县市场监管局）
七、工作步骤
（一）物业管理基础年（2021年11月—2022年底）
研究出台《工作方案》，制定实施2021-2024年工作计划表，成立物业管理工作领导小组，基本理顺乡镇、社区物业管理体制，梳理部门职责清单，明确职责分工，明晰管理边界，落实部门管理责任，各责任部门和单位按职责分工制定具体方案并组织实施。
（二）物业管理规范年（2023年1月—2023年底）
制定物业管理规范年工作计划，梳理工作清单，全面推进物业管理工作。全面理顺物业管理体制，全面落实部门物业管理职责和乡镇属地管理责任，进一步落实物业管理法规规定，全面实施物业管理工作考核机制，有效落实物业服务企业监管机制，小区党组织、业主委员会和业主监督委员会自治作用显著提升，难题破解取得基本成效。
（三）物业管理提升年（2024年）
制定物业管理提升年工作计划，细化具体实施项目，物业管理工作实现规范化、制度化、现代化。巩固优化物业管理领导机构和管理体制，乡镇属地管理责任自觉履行，部门常态履职，物业管理法治环境进一步改善，物业管理工作考核机制、物业服务企业监管机制常态执行，小区党组织、业主委员会和业主监督委员会自治达到新水平，破解难题取得阶段性成效。
八、相关要求
（一）强化协作。各乡镇人民政府、县级责任单位要认真履行职责，加强沟通协调，统筹抓好范围内各项工作任务的落实；责任部门主要负责人要亲自抓，明确一名责任领导具体抓，明确一名联络员，按要求及时向领导小组办公室（县住房城乡建设局）报送工作任务进展情况。
（二）优化资金保障。县级责任单位按照各自职责，积极向上争取企业发展扶持资金，共同支持物业企业做强做大做优。
（三）强化政策执行。保持政策的连续性，县人民政府执行本方案相关政策措施，保持政策的连续性和稳定性。
（四）强化督查问责。各责任单位必须每季度对工作推进情况和目标完成情况、存在困难问题等进行分析研判，并将工作推进完成情况报县住房城乡建设局。
（五）加强宣传培训。各乡镇人民政府、县级责任单位要充分利用报刊、电视、互联网等手段，在全社会大力宣传《楚雄彝族自治州物业管理办法》，大力营造加强物业管理美化环境的浓厚氛围。各乡镇人民政府要组织乡镇、社区物业管理人员和物业服务企业相关人员，对《楚雄彝族自治州物业管理办法》进行深入学习，全面领会，掌握《楚雄彝族自治州物业管理办法》的相关内容。
